浩哥|房地产投资兵法：短期看政策，中期看功能，长期看级别 zaker

对房地产投资，无论是开发商还是购房者，都希望能够吃透房地产的发展趋势，准确预判房价走势，这样就可以在房地产投资中选择合适的时间点入手，那么我们该如何去研判房地产如此复杂的趋势呢？浩哥依据对房地产综合影响的因素和实践的经验总结，抽象和提炼出浩哥房地产投资的兵法：短期看政策、中期看功能、长期看能级。

房地产的宏观决策层面非常的综合，我们必须去抓住房地产价格影响因子中的主要因子，大到国际经济格局与战略的主导力量，中观层面的房价定价策略、交易流程、贷款利率和流通性可能与现金回报率多少和难易等，小到房地产的品牌开发商选择、区域板块、楼盘户型、楼层位置等等，今天浩哥就具体的与大家分享我总结的房地产投资兵法三板斧。
一、短期看政策。
从未来1-5年去判断，短期看政策是指对房价影响的短期因素，政策影响是立竿见影，比如我们现在常见房地产调控政策，去年出台的三道红线、涉及房地产贷款额度比列上限的额度管理，这些包括从供给端、交易流通端到消费端的金融政策等，具体的有限购、限售、限贷等各项政策，还有土地政策，一些城市实行的土地双集中管理政策，户籍管理政策和人口计生、人才引进等政策等只要有个风吹草动都会很快影响房价的预期；各地出台的各种打补丁式的调控政策，当然也好包括房贷利率和消费者首付款资金来源的核实，严防假离婚绕开限购监管和消费贷经营贷等各种违规资金流入房市，但不管怎么说房地产政策出台是对房地产近期影响最直接和快速的因素。

二、中期看功能。
从未来5—10年去看，这里的中期看功能主要指的是房地产所在城市的国家功能定位，以及城市发展规划与基础设施等功能配套。一个城市的功能定位是否充分发挥其独特的资源禀赋，是否符合承担国家的城市功能责任，以及是否顺应世界城市体系未来发展潮流和趋势，这是考察一个地方房地产中期发展的关键影响因素，比如你定位为国家中心城市、国际枢纽城市和国家枢纽城市这是完全不一样的发展格局和资源配置，而如果你定位是国际金融中心、航运中心、文化中心、政治中心、科技创新中心等这样不同的城市功能定位对城市的经济发展与人才资源的吸引力也完全不同，对房价的影响也就不同，比如你是结合自身优势发展文化旅游产业、新兴战略产业、生态文明示范区、重工业基地、轻工业基地、商业贸易、服务物流和现代农旅综合体和电子商务大数据等不同的主要城市功能定位，对其城市的影响和房地产的发展需求也是不一样的；最后特别是城市的轨道交通、医疗卫生教育等公共服务水平和城市发展规划等这些因素都会从中期去影响地方的房地产发展的走势。总之，城市功能定位和城市功能配套在5—10年就会充分发挥其对区域经济的影响力，从而影响地产价格走势。

【浩哥|房地产投资兵法：短期看政策，中期看功能，长期看级别】三、长期看级别
从10年以上的长时间去看，城市房地产的价格受影响的因素主要是级别。这里的级别也就是城市经济的能级规模与城市的行政级别。长期来看，最终的房价走势会与一个城市的经济能级与规模相匹配，也就是城市经济能级越高，经济发展质量越好效率越高，房价也就趋向与与其经济实力相匹配；最后一个就是城市的行政级别，进入21世纪20年代后，我们研究发现，世界经济与战略主导力量正在或已经发生了深刻的变化，根据我们提出的双循环战略以及当今的国际经济贸易环境，未来很长一段时间，我国在打造以内循环为主的发展过程中，行政力量和宏观资源分配将会成为城市经济发展的主要力量，而城市的行政级别就对应其能利用行政级别对人才资源的调配能力，对资源获取的多少与难易程度，以及行政资源对经济资源的低成本使用和促进城市的人才资源的快速聚集，这些都是长期会对房地产的发展产生很大的影响，这是在现实客观的大背景下，我们穿透式的对外部经济环境与国家战略的研究，对经济发展内部环境的变化做出大胆预测，以帮助大家在房地产投资过程中有更清晰和深刻的认识。