开发商|为什么最近全国土拍都延迟了公寓

来源：真叫卢俊的地产观
集中土拍很快要进入第二次的周期了，但是各位是否有发现，即将要开始的土拍，全部都推迟了
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我最先感知到的是上海

上海第二批住宅用地的出让计划，被推迟了，在这份公告中，不知道你有没有发现一个关键的字眼：稳妥
按照道理来说，上海楼市应该算是全国最稳妥的城市了
很明显，这不是一个单一城市的考量，而是一次通盘考虑
来看看其他城市，比如深圳
8月6日，深圳市公共交易中心发布了第二次居住用地集中挂牌时间也另行公告，已缴纳的保证金将原路退回。

同样也有稳妥两字
7月29日，长沙发布了第二次集中出让土地延期到8月

8月10日，天津也将第二次集中出让土地延长至了9月10日。

8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告，称7月30日公示的第二批次集中出让的100幅地块拍卖活动因故终止。

换句话来说，目前来看准备第二次土拍的城市，目前我们感受到的都推迟了
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想分析为什么要延期，可能从一些局部城市的案例可以看出，其中关于土地延迟解读的，有两个城市的样本可以分析
一个是天津
天津关于第二次出让的补充公告，里面详细写了七条内容

其实每一条都挺厉害的，但是最醒目的应该是第六条
将地价的最高限制价给调整了，导致土地溢价率降低了不少。我将61块土地全部做了原有溢价率和现有溢价率的对比，可以发现一些问题。

除了第17副地块，原本没有最高限价外，其余地块，原本溢价率为在40%-50%之间的有53副。最高溢价率为50%的地块一共有14副。
而地块原本最低溢价率为21.53%。
而经过调整之后，地价的溢价率最高为15%封顶，控制溢价率
前后地价的最高溢价率相差极大，也就是说，将土地的价格大大限制住了。
第二个城市来自杭州
杭州的土拍计划尚未延迟，但是提前公布了很多细则相比较之前有很大的调整
首先，除了对溢价率也有明确的上限，从30%调整为20%
然后，第二批次的10幅土地，全部验收后再进行现房销售。
除此之外

同样是限制最高地价后，但是与天津达到限价后房企进行摇号不同，杭州出让地块达到上限价格后，从原本的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。
以上为目前我们看到的所有线索
有人推测这一次土拍政策的几个方向：
1、要求有开发资质的房企并审查资金来源；
2、土地溢价率要控制，不能太高，20%以下
3、土地到价格之后，后续竞争的是产品品质
这几个方向其实符合常理
因为一直以来政策推动的都是这个趋势，但是确实尚未见过如此明确的，比如关于杭州现房销售
这些信号的背后试图表达出一个什么样的调控观点，这个是我们个体可以去思考的
我提供几个我的角度
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首先第一点，可能是最明确的，通过控制地价来控制未来一手房的售价