|求生欲下，有房企搞“造假”了

原创谈资君地产谈资

可能是需要太多功夫，研究怎么才能上下文一致，昨天晚上的时候，禹洲集团终于不紧不慢地公布了自己的半年报。
在半年报里面，禹洲集团顺带“纠正了”自己的那份“备受公众质疑“的2020年年报。在新的数据里面，禹洲2020年的营业收入20.2亿元，归属母公司的净利润为负的2.97亿元。而年初公布的那份2020年年报，营业收入高达140亿元，归属母公司的净利润为10.2亿元。这两组数据对比，不是差了一点半点。中间差的那个遥远的距离，是一份满满的求生欲。
如此明目张胆地“造假” ，禹洲的操作也是让人佩服。此次年报的修正，是因为审计师，揪出了其中一些错得离谱的数据。比如，有超过10个项目并未达到交付标准，禹洲就给算进了财报，多出了92亿元的营收。再比如，有3个合作项目，还没完成工商变更，禹洲就算进了营收，这一项操作多了20亿元。
当然，人家也是有理由的，主要是怪疫情，让审计专家没有充分来看现场。但是，即使是数据造假，禹洲的年报数据与资本市场的预期，也是差距很大的。因此才有了年初禹洲集团的股和债都暴跌，吓坏了不少投资者。
同时，按照禹洲自己公布的官方数据，那是形势一片大好，各项指标都超过预期。谈资君也相信这个半年报是真的，但是这份财报不能代表现在，只能代表往前推2-3年，禹洲的开发业绩还凑合。因为利润和经营收入的结算，是以项目的竣工交付为节点，只有交付了才能算进财报。
有几位融资机构的消息人士告诉谈资君，目前他们不看好禹洲的情况，跟禹洲融资都非常谨慎了，因为禹洲的风险还没真正释放。让各种资方抓狂的，是禹洲疯狂的高价地。
谈资君研究过禹洲集团这几年的年报， 2019年的时候，禹洲的平均拿地均价10023元/平米，平均销售价格12426元/平米；到了2020年的时候，禹洲的平均拿地均价到了11852元/平米，平均销售价格11711元/平米。平均的拿地楼面价，比销售均价还高，这就意味着禹洲的销售一平米就会亏损一平米。
因为开发销售还要加几大千元，每平米的建安成本，税费，利息支出等成本。目前在各大核心城市，纷纷对房价进行限价的政策下，涨价销售的路是被堵死了，禹洲短期内这个问题是无解的，只能亏本销售。
实际上，禹洲在厦门，合肥等地拿的几个高价地，已经是在进行亏本销售，随着禹洲以前的低价土储几乎快销售完毕，这样的实际亏损的高价地项目还会越来越多。禹洲2020年的毛利润只有4.79亿元，暴跌了92% ，这就足以证明高价地的危害。这么难看的利润表，在高价地的影响下，未来恐怕还会更难看。
禹洲的决策层，已经发现了这个问题的严重性，今年年初以来已经停止了拿地，大家在公开市场今年也几乎看不到禹洲拿地的身影。不拿地的情况下，禹洲的现金流终于好看了一些。但是面对高达640亿元的总负债，以及每年超过50亿元的利息支出，未来的难题还更多。
禹洲目前手里的土储，只够开发两年的，而且大多还是高价地王。继续拿高价地，能保住现金流，但是无异于饮鸩止渴。不拿地，现金流都保不住，没法应付偿债高峰。
【|求生欲下，有房企搞“造假”了】毕竟，报表不能年年都“作假”吧。