购房置业|二手房买卖合同纠纷最全面的解决方法（十年房产法官分享）( 二 ) 二手房|律师|交易

（一）阴阳合同被告可以以阴阳合同属于恶意串通损害他人合法权益的为由主张阴阳合同无效，从而拒绝阴合同所载明的价款。但是需要注意的是，此举彻底损伤了双方合意的基础，致使双方几乎不可能产生交易。
（二）借名买房
被告可主张其行为并不是借名买房而是借款买房，负有返还所借款项的义务，从而取得房屋的所有权。且房屋登记在被告名下，被告是依法登记的权利人，该房屋的所有权理归被告所有。
四、司法裁判规则
（一）一房二卖
根据司法实践，依法成立的合同受法律保护。根据相关规定，根据如下顺序来确定房屋所有权归属：（1）已经办理转移登记；（2）均未办理
（二）阴阳合同
如果当事人之间就同一房屋分别签订数份买卖合同，该数份合同中关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致的，应当综合考虑合同签订时间的先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素，确定当事人的真实意思，认定应予履行的合同，从而确定多份合同的效力。一般情况下， “阴合同”是双方真实意思表示，也是双方实际上履行的合同，成立且有效，其不因隐藏行为性质而无效，但若隐藏行为违反了法律的强制性规定，则不具有法律效力。
按照我国《民法典》第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 ”所以对于“阳合同”中确实存在规避税收征管、骗取贷款等损害国家或者第三人利益的行为的，合同关于价款等的相关约定应为无效。

（三）借名买房
在审判实践中，由于缺乏明确的法律指引，不同法院在认定事实以及适用法律的方面不同，针对同一类型的房产借名登记案件处理态度和方法也存在一定的差异。
有的法院认为不动产权属证书及不动产登记簿不具有“绝对”的“证据力” ，不能仅依据不动产权属证书及不动产登记簿确定不动产的权属，而应当依据不动产真实的权利状况确定不动产的权属。房屋所有权证和国有土地使用权证登记显示的所有权人为谁并不代表真正的权利所有人即为此人。基于双方当事人对于案涉房屋的权属存在争议，故应当依据该不动产真实的权利状况对案涉房屋的权属予以确定。可以从购房款的支付、房贷的偿还、承诺书、证人证言等证据综合分析，认定案涉房屋的真实权利人。故这类判决通常确认实际出资人也就是借名人为实际所有人，出名人即登记所有权人协助借名人办理房屋所有权过户手续。
也有法院认为实际出资人也就是借名人可以要求出名人协助将该房屋所有权转移登记至其名下。但在借名购房关系中，作为借名人仅有要求协助办理所有权转移登记的债权；在转移登记实际完成之前，其并无案涉房屋物权；故法院对其关于确认所有权的诉讼请求不予支持。
虽然不动产权属存在争议，但是大部分法院均认为借名买房合同为有效合同。
【购房置业|二手房买卖合同纠纷最全面的解决方法（十年房产法官分享）】徐宝同律师团队，专注公司、商事、股权、合同诉讼及仲裁争端解决，深谙十余年法院审判实务及规则研究经验，特别是在二手房买卖合同纠纷方面。本文不能视为对特定案件的法律建议或意见，仅为笔者团队在处理类似案件时法院的裁判规则。如你遇到法律问题，可以联系徐宝同律师，获取更有针对性的建议和方案。