房价|房价一夜回归3年前！绍兴第一批二手房成交参考价，你看懂了吗？二手房|金融资产|房价

就在昨晚，绍兴市住建局发布“镜湖新区住宅小区二手住房（第一批）成交参考价格”。这也是绍兴实行二手房新政后，全市第一批出台的二手房参考价，具有极强的代表性。

1st相较于以往的二手房挂牌价，绍兴的二手房成交指导价，无疑打了个大折。以其中高品质较高的金色蓝庭为例。此前在安居客上的挂牌均价约为27000元/㎡，而指导价仅为18900元/㎡，相当于打了7折。一套建面约140㎡洋房，总价硬生生从378万，变成了264.6万，缩水近113.4万。其他项目的成交参考价，也都普遍在之前挂牌价基础上打7折左右。另一个特点，是二手房均价大多被压到2万/㎡以内。可以看到，第一批的23个项目中，仅有3个位置比较核心的项目——佳源悦城、金时花园、天御花园，参考价在2万/㎡以上，而且仅仅是2.1万左右/㎡。这也与前不久，各二手房平台收到“单价超过2万元的房源不再展示价格”的通知，相符合。可以得出，2万/㎡会是一条敏感的价格红线。值得注意的是，这次公布的这批项目，都是没有学区资源加持的。而二手房领域的重点监管对象——学区房，是也以2万/㎡作为价格红线，还是另有一套价格体系，还有待观察。

2nd问题是，只能按参考价卖吗？当然不是，这个只是参考价，在实际成交中不具有强制性。如果不强制按参考价卖，大概没有人会愿意损失上百万的卖房收益，那参考价的意义在哪里呢？意义在于信息更加透明。原本二手房从报价到交易的信息相对封闭，买方、卖方、中介之间的信息极度不对称。因此，二手房成交价较难把握，有时会出现中介挂牌高价房源，促进同小区其他房源销售等乱象出现，也导致二手房挂牌价时高时低走势混乱。出台二手房成交参考价，可以看出政府是希望先从增加透明度开始，让市场在一个价格很透明的情况下去交易，引导二手房的价格走到比较合理的位置。意义在于减少二手房倒挂催生的楼市热度。随着新房的限价，绍兴部分热点区域已经出现二手房倒挂现象。比如佳源悦城，之前在安居客的二手房挂牌均价已经到了27000-28000元/㎡，追平甚至超过了很多周边在售的新房房源。而在参考价发布后，直接打消了这种倒挂，也能减少因倒挂产生的投资性购房。意义更在于银行。这次绍兴的二手房新政，直接提出“商业银行应严格按照二手住房参考价格发放住房贷款”。这意味着二手房的首付比例大幅上升。比如要成交一套1000万的房子，官方参考价为700万，约定首付3成。但银行只能贷出参考价的7成，也就是490万，购房者实际需要首付从300变为510万，首付3成变5成。首付比例的上升，直接削弱了购房者的买房能力，原来很多买家借助房贷杠杆购买高价房，将越来越难。再加上贷款的利率提升和周期拉长，导致需求端减少，也就达到了二手房参考价的最终目的——减少二手房的流动性。金融资产具有三个基本特征：流动性、收益性、风险性。流动性越差，金融属性就越弱。因此减少二手房的流动性，就是削弱房子金融属性的关键一步。未来进一步削弱甚至剥离二手房金融属性，增强新房销售，将是楼市长期的趋势。3rd从全国多个城市对二手房市场的管控来看，主要有两种模式。一种是深圳模式：直接公布二手房参考价，银行按照参考价放贷；一种是上海模式：不公布二手房核验价格，只是没有通过“核验”的房源，无法在中介机构挂牌上架，且不影响贷款额度。绍兴显然参考了深圳模式，因此深圳二手房市场在参考价政策实施后的走向，对我们来说更有参考价值。在深圳发布二手房参考价后，深圳楼市迅速冷却，2021年上半年，深圳二手房价格累计已下跌10936元/㎡，缩水幅度高达15%。