新房|二手房停贷，学区房凉凉，下半年房价会降吗？小升初|房产

近日，广州、杭州、武汉、重庆、郑州等城市的房产圈因一条消息再度躁动：部分银行暂停受理二手房贷款业务，甚至有银行暂停受理新房贷款业务。

有的城市或银行，虽然没有停贷，但也在收紧银行房贷业务，主要体现在房贷利率普遍上涨，贷款资质变严格，放款时间延长。

西安一国有银行工作人员透露：银行每个月只有一千多万的额度，但现在有上亿的需求，所以想贷款只能排队，现在申请至少要等近半年的时间。

在银行房贷政策收紧的情况下，房价会跌吗？这对我们这些购房者、卖房者有什么影响？一起来看。

二手房停贷原因

去年年底，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，里面明确了和房地产三道红线配套的银行业两道红线：设置了房地产贷款占比和个人住房贷款占比的天花板。

也就是说，银行贷款有额度，额度用完了，有钱也不能贷。哪怕是中资大型银行，这两者的占比也不能超过40%和32.5%。

然而今年4月的时候，21家A股上市银行年报披露的房贷占比显示，已经有8家触碰了红线。马上各大银行将迎来年中大考，要在半年报里公布相关财务数据，这些银行如果还不收紧房贷政策，将会无法过关。

现在就很清晰啦，部分银行停止二手房贷款业务，说明它上半年额度已经用光，现在只能停贷；部分银行收紧房贷政策，是为了不踩红线。

房贷政策对房价的影响

讲房价，我们需要先了解一下资产定价理论(asset pricing theory)。

该理论认为，资产可以得到高价，主要有两个原因：第一是资产的稀缺性，即该资产的市场需求大于供给，比如最近大火的片仔癀，一粒甚至炒到了一千多元；第二是风险系数低，比如黄金、白银，马克思曾评价说，“金银天然不是货币，但货币天然是金银”。

我们先来看稀缺性。根据《2021年4月全国二手房市场报告》显示，今年4月全国二手房成交周期约为30天，环比下滑8%，且成交周期连续两个月出现缩短，说明市场供需趋于稳定。

再看风险性。由于二手房贷款政策收紧，对于购买者而言，其金钱成本和时间成本提高，甚至在停贷的情况下，只能全款购房，这将大大增加购买者的决策阻力，购买者不仅会考虑房子的升值空间，还会考虑房子的变现难易程度；那对于卖房者而言，他拥有的房子可能面临无法出手的情况，风险系数在提高。

综上所述，二手房或将迎来降价风波。

近期，不少学区房跳水也从侧面印证了这一情况。举几个例子，上海，贝壳网有两周内降价45万的学区房；深圳，国城花园一栋学区房同比2月初同一户型房源，降价662万元；杭州，文鼎苑学区房砍价220万元无人接盘。

这场风波对加高杠杆的炒房者影响巨大。由于接盘侠的购买能力被大大削弱，不少着急套现离场的炒房者有可能主动下调房价，长期来看，这部分炒房客将会逐渐淡出市场，二手房市场将由火爆往稳定发展。