陕西|中国存量房地产市场规则正在发生巨变，多城已迈入政府定价二手房时代融创中国

7月26日，无锡市房地产调控领导小组办公室发布通知称，无锡市房地产市场管理和监测中心在调查分析基础上，形成本市二手住房成交参考价格。而无锡只是对二手房价格进行管控的诸多城市之一，今年2月深圳率先出台二手房成交参考价格机制后，已有多个热点城市陆续跟进。
政府直接对二手房定价，效果可谓立竿见影。据易居研究院统计数据显示，全国最早落实二手住房成交参考价制度的深圳，上半年二手房价累计已下跌10936元/平方米，价格缩水幅度达15% 。与此同时，实行二手房指导价政策的城市，成交量均呈明显下降态势。
二手房指导价最关键的作用是改变了预期，由于政府指导价普遍比市场价低20%以上，房价上涨预期被逆转，从而导致成交萎缩及价格回落。专家表示，从土地市场到新房市场再到二手房市场，管控政策不断优化和深入，地方政府对房地产市场的管控力度也在逐渐加强。
事实上，最近一年，房地产行业迎来史上最严监管时代。 “三道红线”、贷款集中度管理、集中供地、二手房指导价等政策纷纷出台，这些史无前例的政策涵盖行业需求端和供给端，将对房地产市场产生深远影响。

二手房指导价威力尽显
作为房地产调控长效机制中的一部分，二手房成交参考价制度于今年上半年“利剑出鞘” 。
自2021年2月8日深圳率先出台《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》后，目前已有东莞、宁波、成都、西安、上海、绍兴、无锡等多个热点城市，对二手房价格采取了严格的管控措施。二手房参考价格机制出台后，很多房产平台APP、官网上架房源挂牌价格均改为参考价，而不再由业主随意提高，降低了房价上涨预期的自我强化，缓解了购房者对于房价上升的忧虑。
【陕西|中国存量房地产市场规则正在发生巨变，多城已迈入政府定价二手房时代】二手房指导价一方面发布全部或重点小区二手住房成交参考价，另一方面要求银行将其作为商业贷款发放依据，相当于变相提高了购房者的首付，降低了杠杆率，进而能在短期内使得二手房成交下行。
根据数据显示，今年1月份深圳二手住房均价出现历史最高点，即72436元/平方米。随着二手住房成交参考价制度的推进，房价下跌成为趋势，到了6月份，均价为61500元/平方米。数据统计，成都5月份公布第一批小区二手住房成交参考价， 6月市场量价齐跌，成交量下降42.4% ，价格下降1.4% 。
此外，东莞、宁波等城市二手房成交量也明显下滑。据公布的数据显示，今年上半年东莞二手房网签不足万套，同比下跌29.8% 。据悉，东莞曾在3月底公布了12个典型街镇133个二手住宅楼盘网签套数和价格。
宁波在5月10日公布了针对重点学校周边的小区二手房参考价格后， 6月全市二手房成交环比下跌明显。据宁波房产交易中心数据， 6月宁波全市二手房成交7788套，其中市六区成交4965套，环比下降11.2% ，同比下降52.6% 。
此类数据充分说明政策调控积极有效，二手住房价格逐渐回归合理区间。二手房指导价的效果确实比较显著，作为一种全新并且效果显著的调控工具，二手房指导价对于亟需进一步调控的热点城市，不失为一把新利器。