购房置业|上海楼市：楼市风向已变，买房还需精挑细选！上海市|二手房

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，您好，我刚需买房，有房票，我购房预算是均价在5w以内的房子，不知道可以选择哪些区域项目？项目最好离地铁站近一点
沪叔：你好，嘉定新城目前有新房供应的范围在11号线嘉定北站、嘉定西站、白银路站三站，这几个站周围拥有嘉定工业园区南区高科技产业，嘉定老城区，还有图书馆等配套，一些典型的项目：正荣悦珑府，地铁房，均价3w+刚需和本地工作者上车盘。其次可以考虑松江泗泾，距离市中心距离很近，板块通勤也十分方便，通过地铁3站到七宝， 9站到徐家汇，半个小时内可以到达漕河泾。最后宝山有一些推出的新项目， 1号线沿线新房比较受到在市区工作和本地改善类购房者欢迎。具体投资回报率最高的楼盘，详见内部分享。
提问：沪叔，你好，近期上海的楼市发生了一些比较大的变化，新人买房，也不知道该怎么买到好的房子，可以麻烦沪叔给一些购房建议吗？
沪叔：你好，上海买房可以参考以下建议：
第一、选房时首先就要注意学区，地段和配套的综合情况，像徐汇、浦东、闵行、黄浦、杨浦、静安、普陀这些区域主打优质教育，会一直持续枪手。
第二、前滩，黄埔，徐滨，杨浦等地方的新商品房和次新商品房依然是主要的选择目标。
第三、上海不同区域产业规划不同，选择那些产业规划能级较高的板块有利于未来发展。
第四、目前上海开通的地铁有1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、16、17号，沿地铁选房自然是不会出错的选择。
第五、嘉定，松江，青浦，奉贤，南汇五个新城也在逐步的发展崛起阶段，其中嘉定新城的规划较为确定，未来发展也比较看好。
提问：沪叔你好，最近看了几处二手房，都是2000年后的房子，想知道这样房龄比较大的二手房值不值得买呢？
沪叔：你好，是否购买房龄大的二手房，关键要看“产品品质” 。房龄老的二手房也可能是一种老股权。例如，民国时期的房子在文物价值、历史价值、贷款年限上都远胜于80年代的老公房。
就房子的“品质”来说， 90年代的房子品质会低一些，折旧很厉害。 2000年以后的商品房“品质”明显有了提升。所以购买二手房关键需要考虑银行的贷款年限，因为银行对于同一个房龄的房子贷款年限不同。总体来说，不建议购买房龄较大的二手房，因为这样的房子未来的使用价值以及接盘人都会下跌很多。
提问：沪叔，你好，我在上海上班，目前存的钱还不够首付，有点想回老家买房了，但是我又不是很甘心回老家四线城市买房，现在楼市分化太严重了，能分析一下现在全国的楼市走向吗？我买房的话建议去哪里买比较好呢？
【购房置业|上海楼市：楼市风向已变，买房还需精挑细选！】沪叔：你好，楼市分化逐渐加剧，所有房子普涨已经成为过去式，随着市场结构分化趋于明显，好的房子会展现出它的升值能力。当前楼市从全国范围内来看，人口增长放缓，需求端会出现一定的缩减，但对于重点城市、重点发展区域来说，随着进一步发展，大量人口不断流入，需求将长期存在。然而对于三四线小城市来说，需求严重不足，许多供给的房产去库存艰难。因此从供求两侧来看，高能级城市的楼市行情较好，而一些发展滞后的三四线城市楼市发展不尽如人意。从楼市政策调控方面来看，基于房主不炒的大背景之下，限购、限贷政策更加严格，楼市发展受到严格调控，这无疑对三四线城市的楼市带来更加沉重的打击。