购房置业|杭州楼市：这类房产买了就是坑，劝你还是回避！杭州楼市|学区房

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下杭州购房答疑内容，来自“杭叔说房”的粉丝精选提问：
提问：杭叔，你好，目前有两套房子，其中自住一套，还有一套在滨江20年房龄的两居室老房，想优化资产配置，现在可否出售？出售后，投资为主，卖出后计划一两年内就一直摇号，不知道后面好的楼盘还多不多。现在新房限售和低中签率，所以还是有些犹豫要不要置换？
杭叔：你好，从长远看，如果能摇得到新房，也有耐心一直摇下去，肯定是划算的啊。不管怎么样，品质、地段或发展前景等方面更好的新房，在市场上会更有竞争力。另外，房子本身就会更新迭代，从资产角度来讲，也应该找准时机改善升级，让资产持续处于上升通道。 400-500万的总价，可以是市北、萧山科技城，可以是艮北、笕桥，之江和转塘也可以考虑，还有金沙湖，都在你预算内。
提问：杭叔，你好，计划在星桥买房，预算250万，杭州分区对于星桥的影响大吗？
杭叔：你好，杭州分区后，星桥，包括天都城会与临平区逐渐融合，长睦与丁桥则会向上城区靠拢。这几个地区的城市界面区别不大，也有交通线连接，主要的区别应该在教育资源。星桥与临平的融合一定是长时间的，星桥的发展时间不断，这既是优势，也是劣势，从发展潜力来看，可能还不及翁梅、乔司这些发展不成熟的区域。
提问：杭叔，我最近看了一套06年的老房子，看着整体都还不错，想问老师老房子能买吗？房龄多长的房子不适合买？
杭叔：你好，买房时，房子的房龄对于房产也是有不小影响的，建议谨慎买老房子。首先，房龄会影响房子未来的涨幅，一般在出手时，五年或者特殊一些十年内的次新房是不错的房源，在二手房市场也较为抢手，但不过这也不意味着不断置换就能获得好的收益，一般而言房子长期持有较好。其次，房龄还会对贷款产生影响，不同城市对限制贷款房龄规定也不同，但是不论是几年，最好是远离那些不能贷款的房产。还有就是对于房子流动性的影响，一般而言房龄越大的房子自然流动性就越差。这也不是否定全部老房子，如果是一线城市，部分老破小也还是具有投资价值的，只是在二三线城市的话就还是要慎重考虑了。
提问：杭叔，你好，孩子今年小学六年级，马上就要上初中了，成绩在班里算中等，感觉平时学习挺认真的，但成绩一直不够高，所以想着上初中时买一套好一点的学区房，让他进好点的初中，这样或许对他考高中甚至考大学有点帮助，请问这样可以吗？
杭叔：你好，从近三年的高考录取结果来看，杭州学生能读到普通高中及以上的学生非常少，所以家长首先应该认清现实，实事求是。成绩在前1.5%的孩子有机会竞争排名前三的重高，初中阶段，这部分孩子的家长值得去摇好的学区房，建议先要民办，有助于适应重高节奏。前1.5%-8%的孩子最好能稳定在这个成绩，建议家长选择次中的学区，先摇民办，摇不中就读次中，省下来的钱去上培训班。不要追逐菜中学区房，因为根据马太效应，实力上是强者更强、弱者更弱。但是稳定在这里的孩子大概率会进入到排名4-12的重高，如杭四、杭十四等。而前9%-45%和45%-50%的孩子是分配生制度最直接影响的区间，建议买普中菜中学区房，因为分配生制度对他们来说有三重保障：民办和强公办的非分配生会被分在中考学生池，错开竞争关系；分配生考试池里，菜中孩子的志愿清晰，冲击重高末端，保普高前端；成绩在中游的孩子在强中次中民办都不会有任何的校内资源倾斜，这是涉及争取高考资格的一个机会。