二手房|《民法典》实施后二手房买卖中可能会遇到这10大风险土地使用权|二手房

《民法典》今年开始实施，它对规范和调整人们从事民事法律活动提出了新的要求。现在，商品房买卖非常活跃，直接牵涉到很多人的切身利益。那么，在《民法典》全面实施的条件下，我们进行二手房买卖可能会遇到来自哪些方面的法律风险呢？
一、居住权
《民法典》对居住权的规定，是其特别的一个亮点。所谓居住权是自然人依据合同或遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。居住权入典，解决了很多现实问题，比如再婚老人居住权问题等等。
根据《民法典》第370条的规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。因此，房屋一旦为他人设立居住权，他人对该房屋的居住权自合同约定的期限届满或死亡时居住权才消灭，而不是因房屋转让而消灭。
因此，从现在起，买二手房必须查询该房屋是否设立居住权，否则，就可能产生房子归你，居住权归别人。
二、隐性共有人
法律规定，婚后夫妻双方共同出资购买的房屋为夫妻共有财产，但有时候，房屋所有权证书上权利人只登记了夫或妻一方，对此类房屋买卖就一定要搞清房屋背后共有人的状况。《民法典》规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。因此，作为买方原则上要求卖方配偶出具书面的《出售房屋同意书》，以避免不必要的纠纷，例如夫妻双方正在诉讼离婚，而一方偷偷出售房屋的情形。
另外一种需要特别注意的是，隐性共有人不只有夫妻关系，还有可能由于继承而产生的共有人，比如产权只登记在夫妻一方，而其配偶去世，此时若购买房屋将存在极大的风险，其他继承人可能主张继承权，要求确认房屋买卖无效。
还有一种情形，原产权登记在夫妻一方名下，而配偶去世，配偶有多个继承人，产权人将房屋以买卖的方式转让给其中一个继承人(现产权人)，其他继承人知晓后，可能会立即提起诉讼要求确认原房屋买卖合同无效。
因此，作为买方一定要清楚卖方所取得房屋的来源，以及背后共有人的问题，否则，一旦发生纠纷，可能会导致合同无法继续履行的风险。

三、租赁问题
房屋存在租赁状况给房屋买卖带来两大法律问题。
其一是“买卖不破租赁”的法律问题。《民法典》相关条款延续了原《合同法》关于“买卖不破租赁”的规定，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。因此，作为买受人一定要注意的是卖方与承租人签署的租赁合同期限，以及承租人是否愿意及时搬迁腾房，否则，你买的房子可能自己暂时住不了。
其二是承租人的优先购买权问题。《民法典》第726条规定，作为承租人对所承租的房屋享有优先购买权，因此，作为购买人在购买此类已出租的二手房时，应及时取得承租人放弃优先购买权的书面声明。否则，若承租人在法定期限内主张优先购买权，则买受人将可能无法完成购房。
作为卖方，应主动向承租人取得承租人放弃优先购买权的书面声明，否则若侵害了承租人的优先购买权，作为承租人可以依据《民法典》第728条要求出租人予以赔偿损失，尤其是在房价上涨时，卖方就可能遭受损失。
四、抵押问题