单价|跌惨了！这些二手盘，击碎了我对广州楼市的信仰( 二 ) 碧桂园|链家|楼盘

为什么会这样咧？点开户型图，你就明白了。

看似平平无奇的80多㎡二手房，却附带40㎡超大露台，从而拉高了单价。

其实，像复式、超大露台这类特殊房源，基本都会拉高房源单价。

所以广大业主们，别只听自己小区卖出了什么高价，先看看卖的是什么产品。

天河价格下跌的二手盘，有点迷。

美林海岸花园的成交均价居然从7.3万“跌”到6.6万！

大变天了！限价终于发威了！等等，有点蹊跷。

链家显示，5月美林海岸有一套309㎡的大单位以4.3万/平成交。这个单价，几乎是其他成交房源的一半。

但后来，4.3万这套房子的成交记录在链家平台不翼而飞了，只留下8万跟7.5万单价成交的两套房源。

这个操作是不是有点似曾相识。

之前时代春树里业主半价卖房被邻居集体举报，那套房子的成交记录不也在平台上消失了？

其实，关于天河二手盘的涨跌，我们之前有仔细分析过，补课的朋友可以点《想不到，天河居然也有不涨反跌的二手盘！业主心好痛……》。

总结下来就是：粤垦燕塘长兴沙太一带，不抗跌，但预算有限的刚需可以去捡漏。

棠德花园的板块位置ok，但挂牌量跟成交量很大，价格一直“横”，不太推荐。

而在天河这份榜单中，上涨60%的富力院士庭引起了我的注意。这个后天河北老牌二手盘，之前表现可没这么抢眼。

富力院士庭的挂牌价跨度很大，贵的9万/平，便宜的还不到5万，如果不是说卖公寓，恐怕都想不出别的原因。

这回，还是要点开户型图：

富力院士庭卖4-5万/平的房源，要么是一居室，要么户型设计太特别。

当然，小户型不等于不好卖。

广州流入人口量大，有买房需求的年轻人越来越多，地段好的小户型胜在四个字：性价比高。

比如天河公园的易丰大厦，同样是一居室，一两百万到手，成交量领跑板块，近半年的成交价涨幅不输一些网红盘。

相反，小区比较老的一居室，就容易横。

比如海珠东晓南著名的晓港湾。

当“金碧三兄弟”破3上4、破4冲5时，晓港湾还在原地踏步，平均成交周期也相当长。

所以，小户型好卖的前提是，出行方便、配套齐全、楼龄不太旧，最好是电梯楼。

越秀区二手小区整体成交量不大，很多楼盘都缺失数据对比。

荔湾跟黄埔比较牛，能收集到对比数据的二手盘里头，近半年没有一个在跌。

白云跌的数量比较多，其中同德围的阳光花园跌了12%。

不过白云跌的楼盘是比较分散的，也暂时不能说明某个板块特别不讨好。