均价|1年涨10000/平！荔湾小透明保利西悦湾，要翻身了？楼市

芳村一解封，老盘保利西悦湾抓紧上新！
近日，楼市君收到中介消息，该项目二期折后均价5.4万/平。对比一年前，涨了1万/平。
一个不近地铁，没有名校加持的旧改大盘，凭啥涨这么多？

保利西悦湾二期在建楼栋
比一年前涨1万/平
保利西悦湾折后5.47万/平
楼市君现场了解到，保利西悦湾在售二期。该组团共5栋住宅，L1、L2售罄，目前卖的是L3栋。
所推主力户型有四个，分别是88平、97平三房两卫，108平、111平四房两卫。

项目二期实拍图
楼市君现场算了一套88平三房，折后总价482万，折合单价约5.47万/平。
这个价格，对比半年前推出的L1、L2栋大约涨了3000元/平。
而在去年8月，项目一期均价约为4.4万/平。这么一对比，现在比一年前涨了1万/平。
房价凭啥涨这么多？
用销售原话来说，原因是现在卖的产品比一期有明显升级。
据介绍，L3栋为板式设计，户户南向。3梯4户的居住密度，低于项目一期的2梯6户和2梯4户。

二期楼栋分布示意图
另外，L3栋96、111平户型都有独立电梯。88平户型共享电梯是双开门，业主刷卡也能“电梯入户”。
这种设计，在80-120这个面积段确实属于高配。

88平三房配置双开门电梯
除了产品不同，保利西悦湾这波涨价颇有点“纯属意外”。
从过去多年的数据看，该项目因地段和配套短板，在价格上与广钢、白鹅潭楼盘有明显差距。
随着荔湾新房供应减少，其他热门指标盘持续涨价，一定程度带动保利西悦湾“补涨”。
近一年荔湾区部分楼盘价格对比
数据来源：房天下制表：广州楼市发布单位：元/平
板块
2020年7月均价
2021年7月均价
涨幅
【均价|1年涨10000/平！荔湾小透明保利西悦湾，要翻身了？】广钢某盘
55000
59500
4500
白鹅潭某盘
46000
55000起
9000
保利西悦湾
44000
54000
10000
备注：部分项目价格变化明显，与在售产品不同有关。
离地铁1公里+无配建学校
五年半网签983套
问题是，这个盘卖5.4万/平，能不能买呢？
要分析这个问题，不妨先了解下项目现状。
楼市君用地图测距发现，保利西悦湾二期距1号线坑口站约1公里，步行需14分钟。

截图来源：高德地图
不近地铁的同时，项目内部并未配建小学，对口学位是隔壁的市一级学校金兰苑小学。
此外，保利西悦湾自身的商业配套也都还停留在规划层面。
据销售介绍，四期商业要等所有住宅卖完再开发。可截至目前，三、四期还未完成拆迁。
小区自身的商业成型，估计还要再等个四五年。

三四期地块还完成拆迁
由于这些短板一直存在，保利西悦湾始终是荔湾区的“小透明”。
自2016年开卖到现在，项目一共网签983套住宅。这种去化速度，在荔湾基本是“垫底”水平。

值得一提的是，保利西悦湾附近即将有重量级竞品登场，那就是万科金域曦府。
项目就在花地湾地铁站旁边，距坑口地铁站也只有几百米，已官宣引入省实九年一贯制学校。