分化|2021年上半年“两集中”下 “分化”为土地市场主旋律华润置地

来源：风财讯
2021年上半年，土地市场先抑后扬，“两集中”供地是上半年土地市场的转折点。上半年，土地市场供求规模均出现小幅下降，但优质地块引发企业激抢，成交楼面积和溢价率均走高；在集中供地下，城市分化、企业分化现象更为明显。
从企业角度来看，在“三道红线” “两集中”下，房企投资积极性整体回落，上半年，TOP100房企拿地金额/销售金额比重降至18.2%；央企和国企背景企业在土地竞争中占据优势地位，万科、保利发展、招商蛇口和华润置地占据排行榜前四位。
01 市场
土地供求规模均小幅下滑，但溢价率走高
受“两集中”影响，土地市场供求规模均下降
2021年上半年，受供地“两集中”政策影响，土地市场供求规模均出现小幅下降，但优质地块引发企业激抢，成交楼面价和溢价率均走高。2020年上半年，全国100个大中城市共推出土地供应规划建筑面积6.12亿平方米，同比下降19.56%，土地成交规划建筑面积为5.36亿平方米，同比下降18.07%，土地成交金额为2.15万亿，同比微涨1.25%。
土地成交楼面价和溢价率双双走高。2020年上半年，全国100个大中城市土地成交楼面价均价为4016元/平方米，较去年同期上涨635元/平方米，土地溢价率为15.38%，同比上升0.98个百分点。
图：2021年上半年全国100城土地供求规模及变化情况

【分化|2021年上半年“两集中”下 “分化”为土地市场主旋律】数据来源：wind数据，风财讯智库
整体来看，上半年土地市场先抑后扬，22城“两集中”供地是土地市场的转折点。
一季度，房地产调控继续收紧，市场监管不断加强，房企资金压力加大，房企保持审慎投资态度，土地市场供求规模均走弱。
二季度，22城相继完成了第一轮集中供地，由于第一轮优质地块占比较大，引发企业激抢，土地市场明显升温，土地供求规模均环比大幅上涨，其中二季度土地成交金额达14787亿元，环比大幅上涨119.67%，土地溢价率为15.67%，环比上涨0.88个百分点。
集中供地加剧分化，城市、企业分化明显
在集中供地下，分化现象更为明显，主要为城市分化和企业分化。
从城市角度来看，南北城市分化较为明显。重庆、深圳、厦门、杭州、宁波、福州等南方城市土地竞争激烈，土地溢价率均超20%；而长春、青岛这2个北方城市，土地溢价率均在5%以下，且超八成地块均以底价成交。
从企业角度来看，规模房企、国企等资金实力雄厚的房企成为集中供地的赢家，在首轮供地中，TOP10拿地金额占比高达29.5%。
02 结构
“两集中”下，一二线土地城市土地市场升温
2021年上半年，受供地“两集中”政策影响，各线城市供应面积均出现同比下降，从成交状况来看，一线城市成交面积与成交金额双双同比上升，二线城市成交面积下降，但成交金额上升；三四线城市成交面积与金额均同比下降。
表：2021年上半年各线城市土地成交状况

数据来源：wind数据，风财讯智库
供应规模：各线城市供应面积均出现同比下降
2021年上半年，各线城市供应面积均同比下降。一线城市土地供应面积为4283万平方米，同比下降17.37%；二线城市土地供应面积为25970万平方米，同比下降18.98%，三四线城市土地供应面积为30261万平方米，同比下降20.76%。
成交规模：一二线土地成交金额均同比上涨
受22城“两集中”供地影响，一二线城市土地成交金额均同比上涨。2021年上半年，一线城市土地成交面积为4958万平方米，同比上涨5.82%，土地成交金额达4583亿元，同比上涨16.07%；