上海|黄欣伟：上海上半年，有多少是“被吓得成交了”？！购房者

来源：黄欣伟
7月9日，上海市房管局召开上海市规范二手住房房源挂牌管理会议，在上海市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。未来，挂牌二手房信息前，需要在平台输入挂牌价格，如果超出该房源所在小区的真实价格最高价，则被判定为“不通过”。上海市相关交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
这个政策会议的看点何在呢？
（一）挂牌房源被第二次点名了。
2020年11月，上海市房地产交易中心出台《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》，要求房产中介在挂牌存量房前，必须取得代表身份的核验编号和二维码，真正做到明码售房。截至目前，上海已成功核验约10万套存量挂牌房源。
如果说，上一次对挂牌房源的要求是打击“假房源”，那么这次对房源价格的核验就是打击“贵房源”。贵房源，站在市场经济的立场要求之下并没有错，毕竟一个愿打一个愿挨，没有强买强卖。

但，贵房源对市场的打击和影响是巨大的，不仅在“整体卖方强势”的市场背景下无异于火上浇油，而且对更大的旁观市场而言造成了杯弓蛇影的恫吓作用。坊间关于“挂牌价加100万挂牌一天即撤下”的做法屡见不鲜，都是在起哄和试探，这种故意的虚晃一枪别说没有价值，自有房东和中介的故意而为之。
（二）不可忽视高价挂牌之下的市场“本身热度”。
别说高价挂牌是试探市场，事实上已经造成了不好的局面和影响。
一方面，高价挂牌并非不完全以成交为目标，守株逮到兔的结果也是存在的。
另一方面，高价挂牌的蝴蝶效应影响更加恶劣：
1、高价挂牌，通过受众有意无意的传播，造成“二手房最近暴涨”的以讹传讹；
2、租赁市场的房东借势涨价，也造成了哄抬租金导致的市场不稳定和乱象。
如果说在市场整体低迷之下，虚晃的挂牌价可能遭受嗤之以鼻，但在市场需求旺盛的背景之下，即使虚晃一枪不仅有可能天上掉馅饼，还可能造成“一时间馅饼纸贵”的恐慌，所以市场基础是导致虚晃一枪的效果之源头。

（三）上半年二手房市场特别是老破小的威武是事实。
按照今天挂牌价核验的要求来回顾上半年的市场，多少“被吓得高价成交”的购房者要心里有鬼？回忆自己当时成交，看到的价格、听到的风声、显示的数字，当时不得不信，现在回想起来，可能一切都是——场景营造。
在121上海楼市新政之下，在不断出台的调控细则之下，在银行“断水”的不断风传之下，上半年的上海老破小市场甚嚣尘上的背后，谜底可能逐步被解开，有多少是“被吓得成交的”？！
（四）政策出台是一方面，政策能否“对策式出台”是另一方面？
都说上有政策下有对策，那么今天的政策是基于不断对策“挑逗”之下的忍无可忍。
每次都在事后救火，是不是也可以“预见火警之后的消防设备提前配置呢”？
这其实是一个预判的方法论问题，其实也是一个管理命题。
如果今天出台挂牌价核验，流通领域会采用什么对策呢？
这个值得管理方提前猜忌和揣摩，为下一次还击提前布设。
可以想象的是：“挂牌价格，如果超出该房源所在小区的真实价格最高价，则被判定为“不通过”，对方可能的出牌方式就是：
1、采用“挂牌一个价，成交一个价”的斡旋方式，真实成交靠撮合；