空置率|2021商业地产发展白皮书：破浪前行，运营升维促发展( 三 ) 三四线城市|大宗交易

▌轻资产及数字化成为企业商业运营转型的重要方向
随着存量市场竞争日趋激烈，高效率、高回报轻资产运营模式逐渐受到重视。商业地产企业的轻资产化实质是企业从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益。轻资产运营模式不以拥有土地资产为核心，而是重视运营管理服务带来的收入增长。轻资产模式已经成为商业地产头部企业储备优质项目、实现规模扩张的重要途径。未来，轻资产运营将成为行业趋势，将会有更多的开发商剥离商业运营服务业务板块独立上市，在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时，接受市场的监督，更快独立成长。商业地产正在成为零售、办公领域科技创新的孵化载体，企业主动承接数字技术将极大提高运营效率，带来运营模式的不断革新。▌资产证券化拓宽企业融资渠道，商业地产REITs备受关注

多项政策推动REITs发展，公募基建REITs落地。

截至目前，首批基础设施公募REITs项目共9单已上市。根据统计结果，此次通过的9单项目底层资产涵盖了收费公路、污水处理、垃圾发电、产业园和仓储物流五大类主流基础设施项目类型，资产分布在北京、上海、深圳、广州、江苏、浙江等一二线城市，底层资产均在重点城市群中。

商业地产类REITs，2021年1-6月发行金额同比增长42%，重点关注底层资产多位于核心城市核心商圈。

总体来看，REITs越来越受到商业地产企业的关注，通过金融手段打通资金循环链，盘活存量资产，优化债务结构，将有助于推动商业地产市场良性发展。

预计未来，随着我国资本市场体系的日益完善，以底层商业资产的专业化运营和不依赖主体信用进行增级为核心的REITs产品将成为重要趋势，资产管理和金融创新也将成为房企掘金商业地产的重要能力。预计未来，在重点城市群与都市圈核心城市以商业地产作为优质底层资产的公募REITs项目，在不久的将来有望推出。

趋势展望：体验式商业与数字化赋能，寻找商业地产运营价值新范式2021年是“十四五”开局之年，商业地产市场需主动迎合时代变革。“Z时代”消费群体的崛起将极大地影响未来商业市场格局，体验式商业成为购物中心发展变革的热点，TMT、金融、专业服务行业持续引领写字楼租赁需求，数字化不断催生商业地产运营新范式。▌围绕“Z世代”消费需求，商业地产新业态新模式不断涌现
在国家扩大内需的宏观背景下，消费升级与国潮形成了相辅相成的整体。伴随着国货、国潮概念的兴起，国潮品牌成为项目招商的重心之一，以国潮为基调的全新营销模式已成为众品牌与新一代年轻人沟通的桥梁，借势“国潮”拉近与年轻“Z世代”的距离。抓住“Z世代”年轻消费者群体的需求，结合新型体验式业态布局的商业地产，将在城市发展中酝酿出巨大机遇。各大品牌在线下开设体验消费店，线下实体店铺的体验感可以更加直观的传递品牌信息，展示品牌形象。预计未来，越来越多的品牌会以“潮玩”等概念开设体验馆或快闪店，这些新颖的体验式消费馆将着力打造更具魅力的商业空间，为消费者带来更潮流时尚消费体验。

▌体验式商业成为购物中心发展热点，赋能商业地产发展新变革
近年来，“体验式商业”成为购物中心发展变革的热点。与零售业态占比相对较高的传统购物中心有所不同，“体验式商业”以提供服务为出发点，更加关注消费者在消费过程中的参与度与体验感；从建筑设计、业态组合、主题空间、特色营销等方面打造从生活情境出发、与消费者价值感相契合、有参与度和感染力的购物中心项目。