恒大|港湾周评|“拆弹”恒大后，地产业已然巨变房地产行业

本周全球市场最关注的重心无疑是如何拆弹恒大。

与其说拆弹恒大，不如说为高杠杆高债务模式下的房地产行业拆弹。

（图片来源：网络公开信息）从白宫到美联储主席，从IMF到OECD ，全球纷纷对恒大事件所可能带来的波及与影响进行表态。
目前的形势恰恰验证了《港湾商业观察》8月26日所发的文章：房地产行业进入到最寒冷的冬天。
自救，早已经在房企中持续展开。比如：1 ，不少房企纷纷持续回购债务2 ，大股东增持股票；3 ，为公司提供资金，注入流动性4 ，卖资产。
能用的手段全力以赴。活着比任何时候对房地产行业而言，都是第一位要素。
如果连活着都出问题，那做大做强又有什么意义呢？这是不少房企的反思。
《港湾商业观察》近期听到不少房企高管所提到的， “如果说我们做大之后不能持续做强，我们还不如放弃，就做小而精。 ”
“第一是能控制住帐款，第二是利润是否能够覆盖成本，这些都是我们要考虑，也是需要平衡的问题。 ”
同样是9月的秋高气爽季节， 2008年9月15日是全球顶尖投行雷曼兄弟宣告寿终正寝的日子，这家号称有着19条命的企业，从1850年到2008年，整整活了158年。
中国不少企业家的百年梦想，雷曼只多不少。
13年弹指瞬间。
实际上，早在2008年雷曼时刻时，恒大相对艰难的上市之路当时就令外界担心不已。如今，恒大的股价已经跌破发行价3.5港元。
13年又回到了原点。这可是宇宙里为数不多的几千亿销售额的巨无霸。
时也命也，成也败也。时至今日，反思恒大模式的研究有很多，他的成与败确实很值得每一个企业家认真总结得失。
如果能早一点刹住车，是否就可以避免呢？近期不少房企人士与《港湾商业观察》交流时不经意谈到。
或许早该从“房住不炒” ，或者最晚在监管层明确出“三道红线”以及“房地产是最大的灰犀牛”时，就应迅速深化调整，活着压倒一切。但多年来的赌徒惯性思维，让不少房企赌只要高周转，只有音乐继续，游戏就玩得下去。
天下没有只涨不跌的泡沫，音乐也总有停止时。
目前来看，全球普遍预期，我国显然有足够大的能力来应对恒大以及地产行业可能的调整。
这是必然。从化解企业债务风险角度，这些年我们积累了大量的经验与应对之策，比如此前的海航措施等，整体保持在“人机分离”的模式下，通过多维度解决方案，系统性风险被锁定在可控范围之内。
然而，回归到房地产行业属性。《港湾商业观察》与多数房企从业人员所了解到的，这一场“深刻的改变”仍需要数年调整。
何为“深刻的改变”？
大概会发生这些特点：
1 ，一批经营不善的企业将面临着洗牌出局，实际上，这一趋势正在加速；
2 ，房地产加杠杆的经营模式将发生巨变，无论表内，还是表外，资金都要严守底线，从前端到中端再到后端销售环节，异常考验房企的综合性应对能力；
3 ，房企毛利率仍将持续下行。今年上半年多数房企的毛利率大幅下行仅仅是开始，回归制造业属性的毛利率，意味着盈利能力还要持续收缩收窄。
4 ，房地税大概率近两年出台。
当然，巨变之下，其实也将产生或挖掘出一批真正有价值，有盈利能力的优秀房企。
一个很简单的逻辑，之前房企们普遍不重视产品与服务，更重视高周转节奏， 4个月开盘， 5个月资金回笼， 6个月资金回正，一切都为了卖卖卖，一张设计图可以用于很多个城市，这条路径显然将无法持续，因为从供给端和需求端都发生了天壤转变。