在线教育|北京甲级写字楼市场需求回归常态，空置率降至16.7%( 二 ) 北京|在线教育

在成熟产业园市场方面，部分子市场短期内受“双减”政策影响较大，但市场需求依然非常旺盛。如写字楼市场一样，产业园市场本季度净吸纳量也出现回落，达到12.6万平方米，空置率进一步降至16.9%，租金依然稳定在128.4元每月每平米。虽然本季度影响较大的事件是“双减”政策后在线教育企业的退租，但该政策对全市场的影响非常有限，而且对于不同区域和楼宇的冲击也不同。从区域来看，主要影响还是集中在望京酒仙桥，上地和中关村。从楼宇级别来讲，甲级楼宇受影响较小，影响主要集中在乙级楼宇和产业园项目中。据不完全统计，在甲级写字楼中的退租面积占比不到10%。由于在线教育企业普遍集中在望京酒仙桥、上地等低空置率的市场，大面积腾退正好为其他企业的新增办公需求提供了空间。同时，在线教育企业退出的面积多数具有崭新装修及办公家具，因此该类面积投入市场后非常受互联网企业的欢迎。除了少数“专业”教培楼宇外，业主普遍持有乐观态度，尚未出现过分担忧后续出租的情况。
在产业园子市场的表现方面，北京经济技术开发区（即亦庄产业园市场）在“两区建设”一周年之际结出了丰硕的成果。在2020年，亦庄市场的空置率高达25%，仅仅一年时间，空置率大幅下降近15个百分点，到今年三季度仅为10.7%。净吸纳量在上个季度更是领跑所有子市场，今年前三季度平均净吸纳量更是超过5万平米。市场快速去化的背后代表了越来越多的企业落户经开区。根据经开区对外发布的数据显示，在过去的一年间，经开区新增外资企业47家，同比增长123.8%；新增储备项目超过1000个，实现近200个项目签约，总投资额超4,200亿元，其中更有超过170个项目被纳入“两区”工作重点推进项目。从行业来看，经开区目前大力引进的企业主要以新经济企业为主，其中包含新一代信息技术、新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人和智能制造等产业。
展望第四季度，甲级写字楼市场将有14.1万平方米的新增供应待入市，对市场冲击有限。高力国际研究部董事陆明表示虽然净吸纳量逐步回归常态化，但由于新项目体量有限且自用比例较高，因此四季度市场仍将持续去化，年末空置率将出现同比大幅回落。全年来看，年度净吸纳量预计将创10年新高，去年Q419.4%的空置率或将成为未来4-5年内的阶段性高点。我们依然维持市场租金在今年四季度或明年一季度出现实质性企稳回升的预判。从中长期来看，北交所的设立为全国的创新型中小企业提供了更高效的资源配置平台，特别是“十四五”规划中所提及的“专精特新”企业。北京作为全国的科技中心，拥有全国最高的科研投入比例，最多的科研机构，相信北交所的设立将会使更多立足于北京的创新型中小企业受益。我们相信随着这些企业逐步做大做强，将为北京办公楼市场带来新的需求增长极。
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