地价|房地产的核心是金融 a5491

【地价|房地产的核心是金融】很多朋友对房地产公司的认知是通过买房来完成的，房地产开发公司或者是置业公司的经营内容主要是通过合法的渠道获得土地经过规划、建设，达到合法的销售条件进行回款，并完成全部的项目建设交付给客户，通过这个开发的过程到成品而形成利润。表面上看来房地产开发是生产加工的过程，从一片空地建设成小区。但实际上房地产公司虽然进行着房屋的生产但核心并不是制造业。有的朋友认为房地产开发公司一定非常赚钱，但实际利润只有1%，能保住着1个点的纯利润已经算是良性的运营了。那么房地产公司的实质是什么，个人认为一方面是成本中心而另一方面的核心是金融，与其说是开发公司更不如说是金融公司。

一家房地产公司最大的优势在于金融，同时最大的问题也在与钱上。我们分析一下，开发过程大家就会明白，房地产公司首先要买土地，这是一切的基础进入2021年22个城市都进行了集中供地，全国商品房的平均售价在2021年也突破了万元大观，其中的第一要务就是土地成本在不断的上涨，开发商通过招拍挂方式从地方政府手中获取土地，招拍挂实质就是拍卖设定有底限价格，但最终是以价高者得，虽然也有抑制地价的上限条件甚至是摇号方式确定成交的地产公司，但地价从来没有过多少下浮都是上升的状态。开发商拍卖成功一片土地需要在规定的时间内交清土地款，那么这笔资金从几个亿到几十亿是常态，那么没有钱或者没有融资能力，也就只有出局淘汰了。
获取土地之后，房地产开发商要进行建设，建设到了一定的工程条件下才可以销售。开发商的成本花销可谓五花八门，没有不花钱的地方。获取土地后缴纳土地款缴纳契税确权，进行规划设计会产生设计费用，建设会产生建安成本，管理营销都是成本项目。而回款则只有唯一的途径，在工程建设到出地面正负零一层底板浇筑的情况下申请销售许可证，在获得销售的许可的时候才能合法销售进行回款。

开发商从获取土地到取得销售许可证其实投资已完成大半，一二线城市地价非常高，一些城市的土地价格甚至在房价中能体现到7-8成，建设成本并没有大幅的增长，但土地是关键的成本支出。从房地产预售的管理来看，若想获得销售许可证，那么除了土地的全款缴纳外，工程类的也需要完成地块现场的基础建设、临时的水电板房、硬化到临时道路；经过规划的放线进行开挖土方、桩基施工，地下室部分底板浇筑防水施工，结构围护等项目，地下室的施工成本是高于地上建筑的，按照取得销售许可证的工程条件来说，这时投资额已经到了开弓没有回头箭的时候了。
我们从房地产的开发过程来看，房地产开发商实质是金融商，从获取土地到销售回款，这其中实质上是资金密集的经营过程。房地产实际的投资核算其实也是依据投资置换比率、利润度、地货比三个方面来控制投资风险的，而很多开发商的赢利实质也是依靠金融来实现的，融资利息低的企业那么它本身的金融成本方面已经获取收益，这也就是为什么同样的城市同样的地块有的开发商总是卖的比别人价格低，因为金融利息方面是有着一定的空间，那么用这种空间换取投资置换时间，加快周转速度达到规模周转赢利自然售价就会低一些。

有的开发商融资方面虽然没有多大的优势，但是在资金利用的运转模式上充分发挥各个专业的优势，在地货比控制方面多以三线四线城市的低地价为依托，地价较低的时候，那么金融成本自然转嫁到建设成本上，这来开发商则是通过供应商总包垫款来减少金融投入，再通过承兑汇票等方式拉长结算周期，从而实现金融周转的低廉成本。