房源|成都二手房猛药下肚，买房逻辑真的变了二手房

来源：文心说房
从5.28日到今天，已经过了3个月零11天。
是时候简单总结陈词：二手房指导价这剂猛药下锅后，市场都发生了哪些变化，买房逻辑变了没。
诚然，今年年初的成都，二手房涨价是普遍的，涨幅还是惊人的，只是已经成为历史，很快埋没在二手房指导价，以及限贷限额之下。
▲今年1月成都二手房价格
市场风向的变化率先在中介的朋友圈得以体现，我能比较明显地感受到，包括热门区域在内，很多二手房的价格变得好谈了，松口房东多了，“优质房源”也变多了。

另一个就是成交量的低迷，上个月成都二手房共成交了3414套，和去年同期相比下跌了有60%，这本身还算不上“达到冰点”——指导价出台的当月这个数据才是低谷。但7、8月连月下跌就很能说明问题：随着二手房指导价的发酵，观望的人没有变少而是变多。
▲来源成都住建数据
不单单是量跌了，“价格方面”的回应也相当掷地有声。成都上个月（8月）二手房跌价2.23%，排全国第二。在更前面的7月这个数据是下跌2.8%，排全国第一，这些都是最直观的变化。

▲数据来源诸葛找房研究中心
所以二手房指导价可不是像一些人猜测的，你不买我不卖，大家相安无事，除了成交变少对市场没什么影响。
成都刚颁布指导价时，我就探讨过这个问题，市场冷静期下买卖双方的意志力对抗，往往买家更占上风。
以上，重重市场变化下，是否又折射出了新的买房观？买房逻辑有无变化？
我想说的主要有三点。
第一点，想对任何意愿买二手房的人说
各位刚需也好，投资也好，市场“偃旗息鼓”满三个月，二手房的性价比已经凸显。
现在我们绝对可以大胆下一个定论：当下是一个入手二手房的好时机。
首先，从我之前接触到的中介、沟通过的很多粉丝看来，业主基本分为四类人群。
第一种，概不买账。
业主：我的房子独一无二，爱买不买，降价？恕不远送。
第二种，进入观望周期。
这类业主其实很多，之前跟风涨价也没指望能卖出去，现在索性下架，观望观望大家都如何买如何卖。
第三种，愿意适当下调价格预期。
这类业主的房源可以称得上是诚意房源。买卖双方往往终极目标就是在相同时间节点上，完成交易。更多看重整体的得失，只要“买”的方向可定，“卖”的诚意也可以有。
第四种，本身符合指导价。
这类业主的诚意往往是被逼出来的，着急出手或着急换房，他们会接近于政府给出的指导价来给出挂牌价，而这类房源，在当下的二手房市场，算得上“捡漏”房源。
这四种客群，目前大致占比情况是2+3+4＞1，随着时间发酵，必然有部分房东的议价空间松动，使得买卖双方博弈出现倾斜，卖方市场逐渐向买房市场转化。
一句话总结就是：现在买二手房，价格好谈，适合买，也容易买。
【房源|成都二手房猛药下肚，买房逻辑真的变了】用成都话说就是现在要学会“喝着喝着谈价格”，翻译成普通话就是在楼市里，要学会“察言观色”。

第二点：是想对普通资格说的
今年上半年，成都新房尤为叫卖，大几百万的房子也高呼着“普通买不了”的旗号，原因除了摇号难摇，还因为那时候确实二手房不好买，热门板块二手房价格几乎与新房持平，这一对比，心想那还不如买新房。