楼盘|长沙公寓价格持续“大跳水”，网红盘一年跌48%，业主：心如刀绞( 二 ) 时代财经|住宅|中原地产|公寓

湖南中原研究院的数据显示，由于商务公寓项目促销不断，今年前8月，这5个行政区的成交均价同比下跌5%，至约12286元/平方米；分区域来看，只有最繁华的芙蓉区同比上涨12%，其余4区均发生下调，雨花区同比降幅达13%，开福区、天心区和岳麓区分别跌11%、4%和1%。
尽管从数据上来看整体降幅仅约5%，但“公寓价格大跳水”已经成为长沙业内公认的事实。湖南中原地产战略发展中心总经理陈世霞指出，主要是江景商业大平层公寓，比如润和滨江湾，在拉高整体成交价，“均价差不多35000元/平方米，普通的公寓都在降价，降幅基本上是20%。”
公寓库存飙升，去化需36个月由于较早建立全面的房地产制度和体系，多年来，长沙因房地产调控得力而声名远播。相对于其它城市，市场认为长沙的调控措施既严格又完善，以长沙的限购政策为例，在限购区域内，拥有长沙户籍的已婚家庭可以购买2套住宅，但只有在首套住宅取得不动产证满4年或网签满6年，才可以购买第二套；而类似的情况，上海、深圳和广州对首套住宅并没有采取这样的限制。
长沙住宅价格长期稳定，且保持低位。湖南中原地产研究院的数据显示，今年1-8月，长沙5区一手商品住宅价格仅约12578元/平方米。长沙与郑州、武汉、南昌、合肥和太原均是中部6省的省会城市，在这 6个省会城市中，长沙是房价的洼地。
去年，深圳和东莞等楼市过热城市曾到长沙“取经”，而住建部甚至发文肯定长沙在房地产市场调控方面的经验并向全国推广。
“长沙的住宅市场是被价格低估的”，湖南中原地产战略发展中心总经理陈世霞表示。可以比较的是，今年1-8月，长沙5区一手商品住宅成交均价为12578元/平方米，而不受调控政策约束的商务公寓成交均价为12286元/平方米。值得一提的是，公寓和住宅几乎同价是长沙多年来的现象，这与中国其他城市公寓价格远远低于住宅的现象不同。
“长沙一直有住宅和公寓价格倒挂的问题，住宅利润很薄或持平在销售，尤其2018-2019年拿的商业占比高的项目，基本都需要靠公寓来溢价”陈世霞解释道。
不过，与其它城市一样，跟住宅比起来，长沙市场对公寓的需求始终不大。湖南中原研究院提供的数据显示，今年1-8月长沙住宅成交面积为834万平方米，而公寓为93.52万平方米。在需求并不强劲的情况下，长沙公寓的新增供应并不少，这是陈世霞认为公寓价格普跌的原因之一。
湖南中原研究院的数据显示，2020年1月份长沙5区商务公寓库存面积约249.39万平方米，去化周期为19.89个月，此后逐月走高，截至今年8月底，公寓库存为467.78万平方米，去化周期高达36个月。降价的现象也自去年公寓库存走高之后，便已有之。
自去年以来，“融资三道红线”“银行两道红线”“土地两集中”和“40%投销比”等政策陆续出台，这使得房企们现金流承压，降价促销成为房企们维持财务状况稳定的方式之一，陈世霞认为在长沙市场也不例外。
“接下来4个月还有68万方的新增供应。长期来看，公寓还是会过剩，我们判断公寓的降价促销还是会持续，再加上开发商要现金流，所以它们必须将公寓快速变现，哪怕可能偶尔会有点亏损。”陈世霞说。